Muito se discute no mundo jurídico e, diga-se, já há algum tempo, sobre a legalidade dessa cobrança do “seguro da obra” ou “taxa de evolução da obra” cobrada por alguns agentes financeiros e em especial a Caixa Econômica Federal – CEF dos mutuários, quando você inicia um financiamento imobiliário e o seu imóvel ainda está na fase da construção ou, como alguns preferem, quando se adquire o imóvel ainda na fase da planta.

Essa cobrança conceitualmente são encargos cobrados pelos Bancos das Construtoras, como se fosse uma “taxa de juros da obra” e que, na minha opinião, são ilegalmente repassados aos mutuários, pois quem deveria pagar esta conta seriam as próprias Construtoras e não aquele que se socorre de um financiamento para a aquisição de um imóvel. É importante ressaltar que esta cobrança não é abatida do saldo devedor do mutuário e tecnicamente nem poderia mesmo, pois são juros cobrados pelos empréstimos tomados pelas Construtoras.

Em síntese, na prática, as Construtoras buscam a regularização de toda a documentação do terreno e, a partir daí, tomam empréstimo com os Bancos para financiar o empreendimento imobiliário e, os Bancos, por sua vez, cobram os juros por estes empréstimos, mas, “pasme”, cobram estes juros dos mutuários e não das Construtoras que fizeram o empréstimo para o financiamento da obra. O mutuário deveria pagar somente o financiamento para a aquisição do imóvel que está adquirindo e não os juros do empréstimo que a Construtora fez diretamente com o agente financeiro e que estão chamando de “seguro da obra”.

Ora, o meu entendimento é de que essa cobrança dos mutuários é totalmente ilegal, pois essa taxa nada mais é do que um repasse dos encargos contratuais cobrados pelos Bancos das Construtoras, que jamais poderia configurar como obrigação do comprador/mutuário. Ainda, é também abusiva, pois o corretor/vendedor normalmente não informa ao comprador que haverá a ocorrência desta “cobrança do seguro da obra”.

Todavia, infelizmente o Poder Judiciário, no momento, não vem entendendo dessa forma, pelo menos em grande parte das decisões que analisei, mas reconhecem que a cobrança dessa “taxa de evolução da obra” ou “seguro da obra” é lícita somente até a expedição do habite-se (entrega das chaves) e respeitando os prazos previstos nos contratos, sendo que, a partir da expedição do habite-se ou de atrasos nos prazos estabelecidos o Poder Judiciário vem reconhecendo que esta cobrança é absolutamente ilegal.

Na ocorrência destes casos, deve-se buscar uma solução amigável e, na impossibilidade do mesmo, medidas judiciais para o reconhecimento da abusividade da cobrança, lembrando que se for reconhecida, a restituição ao mutuário/consumidor será por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais (Artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor).